2주택자 등골 오싹하게 만든 '기준시가 12억'과 간주임대료

 

대한민국에서 집이 두 채라는 것은 누군가에게는 부의 상징이었지만, 2026년 오늘날의 집주인들에게는 '세금과의 전쟁'을 의미합니다. 그동안 "나는 월세 안 받고 전세만 주니까 소득세는 상관없어"라고 안심하셨나요? 이제 그 안심은 유효기간이 끝났습니다.

정부의 임대소득 과세 형평성 제고 방안에 따라, 2주택자라도 기준시가 12억 원을 초과하는 주택을 보유하고 있다면 보증금에 대해 세금을 매기는 '간주임대료'의 타겟이 되기 때문입니다. 3주택자부터 적용되던 이 무시무시한 규칙이 어떻게 2주택자의 지갑을 노리고 있는지, 그리고 우리는 어떻게 대응해야 하는지 낱낱이 파헤쳐 드립니다.

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1. 나는 억울하다? 왜 2주택자 전세까지 세금을 매길까?

그동안 주택 임대소득세의 공식은 비교적 명확했습니다.

• 1주택자: 비과세 (단, 기준시가 12억 초과 고가주택 월세는 과세)
• 2주택자: 월세 수입에 대해서만 과세 (보증금은 비과세)
• 3주택자 이상: 월세 + 보증금(간주임대료) 모두 과세

하지만 2026년부터는 '고가 2주택자'의 개념이 강화되었습니다. 자산 가치가 높은 주택을 두 채나 가졌으면서 전세 보증금이라는 거액의 무이자 자금을 운용하는 것을 일종의 '소득'으로 보겠다는 것이죠. 특히 강남, 서초, 마용성(마포·용산·성동) 등에 집을 두고 전세를 준 분들이라면 이번 개편안의 직접적인 사정권에 들어오게 됩니다.

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2. '기준시가 12억 초과'의 의미

모든 2주택자가 대상은 아닙니다. 핵심 키워드는 '기준시가 12억 원'입니다.

① 실거래가가 아니라 '기준시가'다

여기서 말하는 12억 원은 시장에서 거래되는 실거래가가 아닙니다. 매년 국토교통부가 공시하는 공시가격(기준시가)을 의미합니다. 보통 공시가격은 실거래가의 70~80% 수준에서 형성되므로, 실거래가 기준으로는 약 15억~17억 원 상당의 아파트가 이 기준에 해당할 가능성이 높습니다.

② 인별 합산이 아닌 '주택별' 기준

2주택자가 보유한 주택 중 임대하고 있는 주택의 기준시가가 12억 원을 넘을 때 해당 주택의 보증금이 간주임대료 계산 대상이 됩니다. (※ 정책 세부 시행령에 따라 부부합산 여부 등이 달라질 수 있으므로 매년 공고를 확인해야 합니다.)

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3. 내 보증금에서 세금 얼마 나올까? '간주임대료' 공식

간주임대료란 "네가 받은 전세 보증금을 은행에 넣어뒀다면 이 정도 이자는 벌었겠지?"라고 가정하고 그 가상 이자만큼을 수입으로 간주하는 것입니다. 2026년 현재 적용되는 계산법은 다음과 같습니다.

간주임대료 산출 공식

간주임대료 = (보증금 - 3억 원) × 60% × 정기예금이자율 - 임대채무 관련 이자/비용

• 3억 원 공제: 보증금 전액에 세금을 매기지 않습니다. 기본적으로 3억 원은 빼줍니다.
• 60% 적용: 보증금 전체를 소득으로 보지 않고, 60%만 소득 창출의 기반으로 인정합니다.
• 정기예금이자율: 국세청이 매년 고시합니다. (2026년 기준 2.9% 가정)

💡 가상 시나리오 계산

• 상황: 기준시가 13억 원 아파트를 전세 10억 원에 임대 중인 2주택자 A씨
• 계산: $(10\text{억} - 3\text{억}) \times 60\% \times 2.9\% = 12,180,000\text{원}$
• 결과: A씨는 1년에 약 1,218만 원을 임대 수입으로 올린 것으로 간주되어 종합소득세 신고 시 합산해야 합니다.

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4. "이건 몰랐지?" 과세를 피할 수 있는 '소형주택' 치트키

정부는 서민 주거 안정을 위해 '소형주택'에 대해서는 간주임대료 대상에서 제외해주는 예외 규정을 두고 있습니다. (※ 2026년 12월 31일까지 한몰 적용되는 특례 확인 필요)

• 면적 기준: 전용면적 40㎡ 이하
• 금액 기준: 기준시가 2억 원 이하

이 두 가지 조건을 동시에 만족하는 소형주택은 주택 수 계산에는 포함될지언정, 간주임대료를 계산할 때는 주택 수에서 제외되거나 보증금 합산에서 빠질 수 있습니다. 갭투자를 고민하는 리더라면 대형 평수 한 채보다 소형 평수 여러 채가 세금 측면에서 유리할 수 있는 대목입니다.

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5. 2주택자 리더를 위한 '세테크' 전략 3가지

간주임대료 폭탄을 피하기 위해 지금 당장 검토해야 할 전략들입니다.

① '월세+보증금' 비중 조절 (반전세 전략)

보증금이 클수록 간주임대료는 기하급수적으로 늘어납니다. 보증금을 줄이고 그만큼을 월세로 돌리는 '반전세' 형태가 유리할 수 있습니다.

• 이유: 월세는 수령한 금액 그대로 과세되지만, 간주임대료는 이자율 변동에 따라 불확실성이 큽니다. 또한 보증금 3억 원 공제를 최대한 활용하는 것이 좋습니다.

② 공동명의를 통한 '소득 분산'

주택 임대소득세는 '인별 과세'입니다. 부부 공동명의로 주택을 소유하고 있다면 임대소득도 절반으로 나뉩니다.

• 효과: 소득이 분산되면 낮은 세율 구간(6~15%)을 적용받을 확률이 높아지며, 각각 기본공제를 받을 수 있어 세금 절감 효과가 탁월합니다.

③ 필요경비 증빙 자료 확보

임대주택 수선비, 도배/장판 비용, 중개수수료 등 임대 사업을 위해 지출한 비용은 필요경비로 인정받아 소득에서 뺄 수 있습니다. 영수증을 꼼꼼히 챙기지 않으면 간주임대료로 계산된 수입 금액 전체에 세금이 매겨집니다.

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6. 건강보험료, 세금보다 더 무서운 복병

2주택자가 간주임대료 과세 대상이 되면 단순히 세금만 내고 끝나지 않습니다. 가장 큰 타격은 '건강보험료'에서 옵니다.

• 피부양자 박탈: 직장 다니는 자녀의 건강보험에 피부양자로 등록되어 있던 부모님이 임대소득으로 인해 사업자등록을 하거나 연 소득이 일정 기준을 초과하면 피부양자 자격이 박탈됩니다.
• 지역가입자 전환: 지역가입자로 전환되는 순간, 소득뿐만 아니라 보유한 재산(집, 자동차)에 대해서도 점수가 매겨져 매달 수십만 원의 건보료가 청구될 수 있습니다. 배보다 배꼽이 더 커지는 상황이죠.

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7. 모르면 털리고 알면 지킨다

2026년 주택 시장은 더 이상 '깜깜이 임대'를 허용하지 않습니다. 2주택자라는 이유로 안심했던 시절은 지났습니다. 기준시가 12억 원이라는 선은 정부가 부유층과 중산층을 가르는 새로운 과세 잣대가 되었습니다.

내가 가진 주택의 공시가격을 확인하고, 예상 간주임대료를 미리 계산해 보세요. 그리고 그것이 내 전체 종합소득세율과 건강보험료에 어떤 영향을 미칠지 시뮬레이션해야 합니다. 리더의 자산 관리는 위기 대응에서 시작됩니다.

오늘의 정보가 여러분의 소중한 자산을 지키는 방패가 되길 바랍니다.

여러분의 주택 자산, 안녕하십니까? 궁금한 점이나 본인의 케이스에 대한 상세 분석이 필요하다면 언제든 질문해 주세요. 여러의 '세테크' 승리를 응원합니다!